Cambios al Código Civil y Comercial: cómo se verán afectadas las donaciones de inmuebles

Cambios al Código Civil y Comercial: cómo se verán afectadas las donaciones de inmuebles
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La Ley 27.587, que ya fue publicada en el Boletín Oficial, ofrece un nuevo escenario. Qué sucederá con los terceros que adquieran un bien donado

Hace pocos días se oficializó la Ley 27.587, que modificó diversos artículos del Código Civil y Comercial e introdujo cambios en el régimen de las donaciones, en particular en lo relativo a la acción de reducción en donaciones a herederos forzosos.

En concreto, se  modificaron los artículos 2386, 2457, 2458 y 2459 y se promueve la protección de terceros que hayan adquirido de buena fe un inmueble que haya tenido como antecedente la adquisición de un bien mediante un contrato de donación.

Hay que destacar que antes de esta reforma, las donaciones no estaban prohibidas, pero los donatarios (quienes reciben el bien como beneficiarios) podían tener un problema posterior si deseaban vender o hipotecar la propiedad, por ejemplo, en los casos en que se veía afectada la proporción legitima.

La mencionada porción legítima es la parte que le corresponde al heredero considerado por la ley como "forzoso" (por ejemplo, los hijos), sobre el patrimonio del causante. Por otro lado, la porción disponible es la parte del patrimonio que una persona puede libremente disponer de manera gratuita, a quien ésta desee ya sea o no, un heredero forzoso. En la actualidad, la porción disponible es la de un tercio del mencionado patrimonio.

Antes de esta reforma, se priorizaba la protección sobre la porción legítima, al grado tal que permitía a los herederos revocar cualquier derecho real que se haya transmitido en perjuicio de su legítima.

Este punto ocasionaba que cualquier persona titular de un inmueble, sea o no heredero, haya adquirido el bien de manera gratuita u onerosa, deba devolver el bien, en la medida que haya existido en la cadena de transmisiones, una violación de la legítima hereditaria de algún heredero.

Cambios

La norma busca diferenciar entre donatarios terceros, de aquellos donatarios que son herederos legitimarios del donante en calidad de descendiente y/o cónyuge. Para los primeros les seguirá siendo aplicable la acción de reducción, mientras que, para los segundos, solamente le será aplicable la acción de colación.

"La diferencia radica en que, en la acción de colación, el coheredero que no recibió la donación puede reclamarle al coheredero donatario, que sí recibió una donación, el "valor" de lo donado que exceda la parte disponible, y ponga en peligro la parte legítima de la herencia.  Es decir, aquella porción mínima que le corresponde a cada heredero forzoso (legitimario). Son Legitimarios los descendientes, los ascendientes y el cónyuge", explica Jorge Grispo, titular del estudio que lleva su apellido.

Ambas medidas protegen la porción legítima de todos los herederos, pero la colación, a diferencia de la acción de reducción, no permite discutir respecto del bien que fuera transmitido; es decir, que no se permite efectuar acciones contra dicho bien, sino que solamente se podría perseguir el valor de la donación que exceda la porción legítima.

La diferencia es de importancia, permitirá que aumente el flujo de operaciones en el mercado mobiliario, agilizando en especial la circulación de bienes inmuebles, algo preponderante teniendo en cuanta la complejidad que surgen de dichas operaciones,  mientras que, asimismo, dejará atrás la utilización de disfraces de la voluntad del donante, utilizadas con anterioridad a la sanción de la nueva ley en estos casos.

Por su parte, el comprador de un bien donado en calidad de buena fe y a título oneroso, se encuentra con mayor más seguridad jurídica que en la situación anterior a la sanción de la ley, pues ya no podrán ir contra su bien adquirido en tal calidad, ni tendrá que esperar 10 años para operar tranquilo en el mercado con dicho bien, tiempo en que deja de proceder la acción de reducción contra el donatario y el sub adquirente.

Por su parte el donatario que pretendía vender ese bien podrá efectuar la operación que antes no le era aceptada, o le era discutida. Pues estas nuevas circunstancias tienen por lógica incrementar el volumen de operaciones evitando trabas que no se ajustan a las necesidades de la sociedad y del mercado.

Asimismo, las entidades bancarias ya no podrían aplicar restricciones para no tomar estas propiedades con títulos provenientes de donaciones como garantías.

Qué decía el Código

El Código Civil y Comercial que entró en vigencia en agosto de 2015 estableció que se podía accionar también entre coherederos legitimarios y contra quienes adquirieran los inmuebles a los donatarios.

De esto resultó que, tanto las donaciones de padres a hijos como las donaciones a terceros, eran títulos observables, y lo seguirían siendo por los siguientes plazos:

-Por 10 años contados desde la donación/posesión.

-O por 5 años contados desde el fallecimiento del donante.

Dejaban de ser observables con el cumplimiento del primero de esos dos plazos, precisaron los expertos.

Fuente: https://www.iprofesional.com/

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